A jelenleg magas fordulatszámon pörgő lakáspiac két oldalról kap „támogatást”: a kedvezményes áfatartalom és az alacsony kamatkörnyezet oldaláról.
A kínálati oldalt az új lakásokra 2019 végéig érvényes kedvezményes, 5 százalékos áfája fűti. Ha ezt követően újra 27 százalékos mértékű lesz az áfa mértéke, az a bruttó lakásárakat 22 százalékkal növeli. Ez rövid távon mindenképpen vissza fogja vetni az építkezéseket; főleg a vidéki társasház-építések, illetve a fővárosi, kedvezőbb árfekvésű, külső kerületi projektek lassulása, illetve a tervezett projektek elhalasztása várható, ami 2019–2020-ban az éves átadásokat akár 20-30 százalékkal is csökkentheti.
A kereslet oldaláról a hitelek rekordalacsony kamatszintje fűti a piacot. Fokozatosan nő a lakásvásárlást hitelből finanszírozók aránya. „Míg 2017-ben csak minden ötödik az Otthon Centrumnál lakást vásárló igényelt hitelt, idén a vevők 25 százaléka, az új építésű projekteknél közel 40 százalék vett fel bankhitelt, és az átlagos hitelösszeg is 9-ről 10,5 millió forintra nőtt” – mondta Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center vezetője. A Magyar Nemzeti Bank adatai alapján a háztartások összesen 650 milliárd forint értékben kötöttek lakáshitel-szerződéseket 2017-ben.
Most olcsó a forinthitel
Jelenleg forint alapon, kamatperiódus függvényében 3,37–5,5 százalék a teljes hiteldíjmutató. Forint alapú hitel mellett nincs árfolyamkockázat, de nem szabad elfeledkezni a kamatkockázatról sem. A jelenlegi rekordalacsony kamatszint fenntartása rövid távon reális, azonban aki 10-15 éves futamidejű lakáshitelt vesz fel, szembesülni fog a világgazdaság lassulásával, akár egy újabb recesszióval is.
Egyre több hír szól arról, hogy a jegybankok a korábbi laza monetáris kondíciókat nem kívánják a végtelenségig fenntartani. Egy globális kamatemelés nyomán a hazai kamatkörnyezet is megváltozik, ami a 60 milliárd forint körüli mozgó havi átlagos újlakás-célú hitelösszeg értékét akár 30-50 százalékkal is visszavetheti.
„Az ingatlan vásárlását célzó jelzáloghitel optimalizálható lakástakarék-pénztár (LTP)-szerződések megkötésével – mondta Bánfalvi László. – Célszerű a magasabb biztonságot jelentő öt- vagy tízéves kamatperiódusokat választani, amelyek mellé öt- vagy tízéves, a kamatperiódushoz igazodó magtakarítási időszakú LTP köthető. Úgy, hogy az LTP-k lakáscélra fordítható megtakarításának összege, az állami támogatással és a kamattal együtt, megegyezhet az öt, illetve tíz év múlva fennálló tartozás összegével. Ez esetben a felvett hitel az eredeti futamidő lejárta előtt végtörleszthető.” (Ugyanakkor az új lakáshitelek 46 százalékánál a törlesztőrészleteket maximum egy évig rögzítették, ezek pedig jóval kockázatosabbak a több évig fix kamatozású társaiknál.)
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Egy példa: 10 millió forint hitel felvétele esetén, 20 éves futamidővel, 10 éves kamatperiódus mellett 2 db havi 20 000 forintos, 10 éves magtakarítási időszakú LTP megkötésével az eredetileg 20 éves futamidő 10 évre csökken, havi 105 000 forint fizetési kötelezettség teljesítésével (a törlesztőrészlet 65 000 forint, az LTP 40 000 forint). A 20 éves futamidő alatt kifizetett teljes összeghez képest a 10 éves futamidővel mintegy 3 millió forinttal kevesebbet fizet az ügyfél a banknak. Ettől eltérő esetben az LTP lejártakor a lakáscélra fordítható megtakarítás összegével a hiteltörlesztés 5., illetve 10. évében csökkenthető a tőke nagysága, így alacsonyabb törlesztőrészlet fizethető a további futamidőben.
Ha a kamatperiódus fordulóján a következő időszakban jelentősen magasabb kamatkörnyezetben lenne kénytelen az ügyfél a hitelét tovább fizetni lényegesen magasabb törlesztőrészlettel, abban az esetben is lehetősége van a tőke csökkentésével egy időben az LTP-szerződés megkötésekor rögzített kamatfeltételek mellett az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozását kiváltani. Ezzel megakadályozni a havi fizetési kötelezettség nagyarányú növekedését. Ennek a konstrukciónak az alapfeltétele, hogy az LTP megkötésekor a szerződéses összegnek meg kell egyeznie az 5., illetve 10. évben fennálló tőketartozás összegével.
A pörgő lakáspiacot a kínálati oldalán az új lakások, 2019 végéig érvényes kedvezményes, 5 százalékos áfája támogatja. Ezt követően – ha nem születik más döntés –, akár 27 százalékos mértékre nőhet újra az áfa mértéke, ami a bruttó árakat 22 százalékkal növeli majd tovább szűk két év múlva.
