2011. március 21. 20:10 | piac-profit.hu
kulcsszavak:moratórium, ingatlan, ingatlanpiac, otthon centrum
OC-ELEMZÉS
Mi jöhet a kilakoltatási moratórium után?
A kilakoltatási moratórium meghosszabbításával további két és fél hónapot nyertek a nehéz helyzetben lévők. A védőhálót azonban nem feszítik ki mindenki alá, ezért érdemes már most elgondolkodni alternatívákon. Az Otthon Centrum szakértői szerint keresletösztönző lépésekre is szükség lenne annak érdekében, hogy a lakáspiac növekedésnek induljon. Használt lakás vásárlásánál teljes illetékmentesség, államilag támogatott hitelek, új lakás vételnél az ÁFA kulcs öt százalékra való csökkentése jelenthetné a kiutat a mélypontból.
Otthon Centrum: további, keresletösztönző lépésekre van szükség
A részletek hiányában most még nem világos, hogy hány ingatlan kerülheti majd el kényszerértékesítést a nyílt piacon. Minél magasabb ez a szám, annál kisebb nyomást helyezhet az ingatlan árakra. „Amennyiben jelentős számú ingatlan kerül a piacra, akkor a kereslet oldali stimulációja elengedhetetlen ahhoz, hogy a nyomott árú ingatlanokat mielőbb felszívja a piac." - hangsúlyozta Nagygyörgy Tibor az Otthon Centrum Zrt. vezérigazgatója. - „A korlátozott ideig, vagy bizonyos keretösszegig elérhető kedvezmények vásárlásra ösztönözhetnék a most még kiváró, az árak további csökkenésére játszó vevőket. Ezzel elhárulhatna az a veszély, hogy az árcsökkenésre spekulálók várakozásai önbeteljesítő jóslatként tovább csökkentsék az árakat."
A szakértő szerint ilyen keresletstimuláló eszköz lehet a korlátozott ideig, egy-két évig, használt lakás vásárlása esetén nyújtott teljes illetékmentesség. A nyomott árú ingatlanok gyors felszívódását segítheti ezen kívül, ha használtlakás vásárláshoz állami támogatással, kedvező kondíciók mellett lehetne hitelhez jutni, például 4-5 éven keresztül 3% körüli kamattámogatással. Ha a támogatott hitel szintén csak korlátozott ideig, vagy csak egy korlátozott keretösszegig lenne elérhető, gyors vásárlásra ösztönözhetné a most még kivárókat. A használtlakás vásárlás ösztönzése mellett az újlakás piac stimulálása is fontos lenne. Az eladatlan újépítésű lakáskészlet ugyan csökkent az elmúlt időszakban, de a nyomott árú használt lakások megjelenése még több vevőt vonna el az újlakás piacról.
„A banki újlakás portfoliók tisztításához, és az ingatlanfejlesztők piacra való visszatéréséhez, a jelentős költségvetési bevételt is jelentő fejlesztések beindításhoz mindenek előtt a kereslet élénkülésére van szükség az újlakás piacon. Az újlakások ÁFA kulcsának öt százalékra való csökkentése vonzóvá tehetné az újlakásokat, a kereslet erősödése pedig a fejlesztői aktivitást stimulálhatná, ami javíthatná a költségvetés helyzetét. A jelenlegi néhány ezres lakáseladás miatt egy ilyen lépés a költségvetés számára nem jelentene nagy kockázatot, hisz már most is minimális az ebből származó áfa bevétel." - mondta Nagygyörgy Tibor.
Kilakoltatási moratórium: megvan a megoldás?
„Bizakodásra ad okot, hogy a kormány záros határidőn belül rendezni kívánja a bajbajutott adósok helyzetét." - mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. A bankok számára a kilakoltatási moratórium bizonytalan ideig történő fenntartása azt jelenti, hogy a fedezett hitelek kvázi fedezetlenekké válnak, az így megnövekvő kockázatot pedig kamatemeléssel tudják csak kompenzálni. „A lakáspiacon is érezhető kivárás a keresleti oldalon, a bizonytalanság miatt a vevők további áresésben reménykednek. Az elmúlt időszakban az árak már egyre lassuló ütemben csökkentek, a kivárás jelentette erősödő árnyomás ez ellen hat, és nem segíti a piac fellendülését" - tette hozzá Kühne Kata - „Ezért jó hír, hogy lassan körvonalazódni látszik a fizetési problémákkal küzdő tulajdonosok megmentésének terve. A helyzet megoldása a bankok finanszírozási hajlandóságát is javíthatja, ami egyik feltétele a fellendülésének."
Az eddig napvilágot látott javaslatok szerint a segítségnyújtást szociális rászorultsághoz kötnék. Azok, akik lakásuk eladása után kisebb lakásba tudnak költözni, nem lennének jogosultak a segítségre. A határvonalat az ingatlan értéke jelentené, az Otthon Centrum szerint azonban ez a megoldás azért kérdéses, mert egy deviza hitelből vásárolt nagyobb értékű ingatlannál az árfolyamváltozások miatt ma már elképzelhető, hogy a fennálló tőketartozás megközelítette, elérte, esetleg túl is lépte az ingatlan jelenlegi értékét. Így a nagyobb érték miatt a tulajdonos nem lenne jogosult szociális alapon a segítségre, de ingatlana eladásából nem marad annyi pénze, hogy kisebb lakásba költözzön. Egy másik ismertetetett javaslat - ami a most még pontosan fizető, devizában eladósodott ingatlan tulajdonosokat is érinti - a törlesztő részletek rögzítése egy bizonyos árfolyamon. A fix árfolyam néhány évig lenne elérhető az adósnak, ez alatt az időszak alatt bekövetkező árfolyammozgásokat, illetve az ebből adódó a fix- és tényleges törlesztő részlet közötti különbségeket a bank egy külön számlán vezetné, az állam ezekre az összegekre garanciát vállalna. A bankok ezeket az összegeket egy áthidaló hitel formájában meghiteleznék a tulajdonosoknak. Nyitott kérdés maradt, hogy ezt hitelt később milyen feltételek mellett kell majd visszafizetniük.
Most még megbecsülni is nehéz hány háztartást tud megsegíteni a kormány, de úgy tűnik, lesznek olyanok, akik nem bízhatnak a külső segítségben. A helyzet számukra sem reménytelen, de kivárás és tétlenség helyett érdemes saját kezükbe venni a sorsukat. Azzal, hogy a fizetési problémákkal küzdő tulajdonosok nem várják meg, hogy késedelembe essenek, vagy rosszabb esetben, hogy a bank indítsa el ingatlanuk értékesítését, hanem saját elhatározásból döntenek az eladás mellett, kisebb időkényszerben, nagy valószínűséggel jobb feltételekkel tudják értékesíteni az ingatlanukat. „Az ilyen tulajdonosok megsegítésére indítottuk el Otthon Help szolgáltatásunkat, a velünk szerződésben álló pénzintézetekkel közösen." - mondta el Nagygyörgy Tibor. - „A koncepció lényege, hogy a bankkal és az adóssal együttműködve értékesítjük az elérhető legjobb feltételek mellett az adós ingatlanát. Így megszűnhetnek, vagy csökkenhetnek a tulajdonos fizetési problémái, és jóval nagyobb mozgástere van a továbblépésre." Ehhez a típusú értékesítéshez, a bankok és adósaik együttműködése szükséges, ezért az első lépéseket a hitelt nyújtó pénzintézetnél kell megtenni. Azzal, hogy a bank és az ingatlanközvetítő is szerződéses viszonyban állnak, a bank biztos lehet abban, hogy az értékesítés szakértők kezében van, így annak ideje alatt, maga nem indítja el az ingatlan kényszerértékesítését.
- Egyre többen vennének nyaralót a Balatonnál
- Dől a tőke Kelet-Európába
- Ingatlannal rendelkező cégek figyelem!
- Itt a vég? Se építkezni, se új lakásba költözni nem akarunk
- Kilakoltatás után: elég lesz kétmilliárd az eszközkezelőnek
- Akár ötezer lakást is megvehet az állam
- Lakáspiac: Halmozódó kockázatok
- Devizahitel-bajok: Orbán kell az egyezséghez?
- Agglomerációs ingatlanpiac: idén Piliscsaba a sláger
- 180 forint lesz a frank, könnyített hitelek jöhetnek
Magyarországhoz hasonlóan Romániában, Csehországban, Szlovákiában Lengyelországban és Ukrajnában egyaránt az állam kifosztását jelentő privatizáció során megjelent külföldi banktőke a komprador kormányzatok reklámozó segítségével a lakosság kifosztásaként előtérbe került devizahitelezést tudatosan svájci frankban alakították ki, mert a menekülő tőke menedéke a svájci bankvilág. Ezért annak árfolyama nem változik hektikusan. Hogy a hitelszerződésekkel a nemzeti kis-, és középvállalkozások tönkretétele, valamint az ingatlanhitelekkel a lakosság kifosztása biztos legyen, a bankjog klasszikus szabályait felrúgva belefogalmazták a hitelszerződési blankettákba a bankok egyoldalú szerződésmódosítási és a bankokat terhelő költségek, a bankbiztosítási díjak hitelesekre történő egyoldalú áthárításának jogát.
Melyik szerződésben, közjegyzői okiratban szerepel, hogy a pénzintézet bármilyen kockázatot, felelősséget vállal ezekben a hitelügyletekben? Az alulértékelt opciós jogokon, a végrehajtásokon és az árverezéseken kívül? A szerződéskötésben résztvevők (pénzintézet és ügyfél, fogyasztó) nem fölé és alárendeltségi viszonyban állnak egymással. Az ügyfelek, fogyasztók nem alárendeltjei a Pénzintézeteknek!
Adósok felelőssége a hitelügyletben:
A hitelszerződések, fizetési könnyítések és a közjegyzői okiratok bankoktól függően az alábbi szavakkal vannak teletűzdelve: „az adós kifejezetten tudomásul veszi, az adós kifejezetten kijelenti, az adós kifejezetten, illetve visszavonhatatlanul hozzájárul, az adós elismeri, az adós köteles, és szavatolja.”.
A hitelszerződésekben a jogszabályok kizárólag az adósokra vonatkoznak, csak nekik van felelősségük, kockázatuk, kötelezettségük!!!
Az összes közjegyzőt anyagi felelősség terheli, hisz tisztában volt vele, hogy tisztességtelen, egyoldalú szerződéseket irattatnak alá a bankok az adósokkal, mégsem figyelmeztették erre a hitel felvétele előtt a felolvasáskor az adóst.
Ha nem így lett volna, most nem lenne ennyi bedőlt és bedőlésre váró hitel.
Adósvédelmi programok, banki mentőcsomagok, állami áthidaló kölcsön-természetesen „kifejezetten az adós kérésére.”
Ezek szintén egyoldalú szerződésmódosítások, melyek kifejezetten az adós hátrányára köttetnek- az átmeneti törlesztési könnyítést követően. Ezek azért nem számítanak, egyoldalú szerződés módosításnak-mert a szerződésben az szerepel, hogy „kifejezetten az adós kérésére történik a szerződésmódosítás, illetve a fizetési könnyítés?
Átstrukturált hitelek, újra kezdés hitelek, - váltsa át hitelét kedvezőbb törlesztő részletekre - megfizetett celebek által hirdetve:
Aki ilyen „segítő megoldást” vesz igénybe, azonnal realizál több millió forintban kifejezett tőketartozást, - valamint földhivatali díjakat,/bejegyzési díjat, törlési díj, folyósítási díj, fedezet ellenőrzési díj,/közjegyzői okirat díját-amelyre, ha az ügyfélnek, nincs pénze, a bank meghitelezi forintban. Majd hozzáadják a forintban kifejezett új tőke tartozás összegéhez az árfolyam különbözet kivédésére szolgáló milliós vagy annál nagyobb „puffer” összeget forintban és ezt az összesen összeget váltják át deviza vételi árfolyamra, melyet kamatostól fizet a kedves ügyfél deviza eladási árfolyamon, forintban!
Aki ilyen konstrukciókat igénybe vesz, annak hová tűnik az eredeti hitelbe beforgatott önerő, az eredeti hitelbe befizetett kamatos törlesztő részlet, esetleg életbiztosítás-lakáskassza összege?
Nagyon fontos kérdés, hogy a felmondott hitel esetében miért is kell a közjegyzői díjat devizában eladási árfolyamon fizetni a kedves ügyfélnek? A pénzintézet devizában fizet a közjegyzőnek? Valamint a gépjármű hitelbe épített biztosítási díjat is devizában fizeti a pénzintézet a biztosító felé? És hol van a „devizában” kiállított számla róla?
Miért is nem adnak oda egy személyre szabott fizetési könnyítésről szóló szerződés fénymásolatot a felelőtlen ügyfélnek, hogy aláírás előtt megmutathassa egy hozzáértő szakembernek, miután egyszer már megégette a kezét a hitelügylettel? Az általános tájékoztatót a pénzintézet elegendőnek találja ehhez? Valóban ? Mert tele van tűzdelve „kifejezetten” az adós hátrányára szóló jogszabályokkal? Majd aláírás után odaadjuk? Lehet mondani megint, hogy aláírta az adós? Még mindig mindenkit idiótának néznek?
Követelés eladása :
Amennyiben Önök az ingatlanok, illetve a követelés bárki részére történő eladásáról beszélnek, megkérdezzük ismét, amire még mindig várjuk a választ:
Kinek az érdeke, hogy az általunk forintban felvett tőke összegéhez se jusson hozzá kamatostól a pénzintézet?
Kinek az érdeke, hogy ingatlanjainkat, akár a hitelbiztosítási érték 70%-ért eladják, ahelyett, hogy a szerződésben vállalt futamidő alatt tisztességes havi részletfizetés mellett kamatostól legalább a forintban felvett tőketartozást visszafizetnénk?
Kinek az érdeke a "deviza hitellel" rendelkező vállalkozások bedöntése ?
Kinek az érdeke, hogy a bedőlt gépjármű hitelek esetében a ténylegesen fennálló tőketartozás helyett közel dupla összegű tartozás megfizetését vállalja át az adós helyett valaki?
A hitelfelvétel napján forintban felvett tőke tartozás összegét , elosztották az aznap érvényes deviza vételi árfolyammal, így szerepel a tőke összege a hitelszerződésekben „devizában”.
Törlesztés napján a „devizában „ nyilvántartott tartozást átváltják/ felszorozzák/ az aktuális deviza eladási árfolyamon forintra, majd ezen forintban kifejezett „tartozás” után vonják le a kamatot, %-os kezelési költséget, konverziós díjat, tőkét , monitoring díjat, -forintban.
Osztanak a pénzintézetek, vagy szoroznak?? Mennyi is a tartozásunk??? Miért kéne még jobban eladósodnunk?
Többször hallottuk már a kioktató mondatokat: „ A hitelt vissza kell fizetni.” Nincs ingyen ebéd”.
Meddig tart az ingyen ebéd összege egy forintban felvett, majd „devizában” átszámolt, majd újból forintosított tartozás összegére?
Vonatkozó jogszabályok, és kódexek melyeket a pénzintézetek nem vettek figyelembe az ügyfelek jogtudatlanságát kihasználva a hitelügyleteknél, hangsúlyoznám még akkor is így van, ha az adós „kifejezetten és visszavonhatalanul hozzájárult”!!!!!
-Hpt: 45-46, 212-213 § és a 6.sz.melléklete
-Ptk: 1,2,3,4,,5,200,202,205,209,209/A§
-18/1999. (II. 5.) Korm. rendelet
a fogyasztóval kötött szerződésben tisztességtelennek minősülő feltételekről
A Magyar Köztársaság és az Európai Közösségek és azok tagállamai között társulás létesítéséről szóló, Brüsszelben, 1991. december 16-án aláírt Európai Megállapodás kihirdetéséről szóló 1994. évi I. törvény
67.cikk
-Tanács 1993. április 5-i 93/13/EGK Irányelve a fogyasztókkal kötött szerződésekben alkalmazott tisztességtelen feltételekről
-MELLÉKLET a Tanács 1993. április 5-i 93/13/EGK Irányelvéhez
-A tisztességtelen piaci magatartás és a versenykorlátozás tilalmáról szóló1996. évi LVII. Törvény
2,3,8,9 §-a
- A PSZÁF Felügyeleti Tanácsának 9/2006.(XI.7.) számú ajánlása a lakossági hitelezés előzetes ügyfél-tájékoztatási és fogyasztóvédelmi elveiről