Ingatlanfejlesztés: trendet fordíthat az áfa

2017. november 14. kedd - 11:15 / piacesprofit.hu
  •    

Minden várakozást felülmúlt, újabb rekordot döntött idén az ingatlanfejlesztési piac, a befektetési tranzakciók összértéke, a belföldi befektetők arányának látványos erősödése mellett, az év végéig várhatóan meghaladja a 2 milliárd eurót, ami történelmi csúcsot jelent. Erőteljes az érdeklődés az ipari ingatlanok iránt, ebben a szegmensben és a fővárosi irodapiacon is történelmi mélypontra csökkent az üresedési ráta. A még mindig erős növekedési potenciállal rendelkező iroda- és ipari ingatlanok mellett a lakáspiac is tovább pörgött idén, elsősorban a CSOK, a kedvezményes lakásáfa és a lakáshitelezés beindulásának köszönhetően. A növekedés lendületét azonban visszavetheti az építőipari kapacitáshiány, a kedvezményes áfa megszűnése 2019-től pedig akár meg is fordíthatja az eddigi kedvező trendet. A szakma, a piac szereplői ezért egyöntetűen az 5 százalékos áfa fennmaradását szorgalmazzák 2019 után is – hangsúlyozza Takács Ernő, az ingatlanfejlesztési ágazat legnagyobb vállalatait összefogó Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke az V. Ingatlanfejlesztés Napja alkalmából.

A magyar gazdaság növekedési üteme alapján Takács Ernő, az IFK elnöke még mindig óriási potenciált lát az irodapiacon. Jelenleg alig található kihasználatlan irodaterület a minőségi A vagy B kategóriás épületekben, a fővárosi üresedési mutató sosem állt még ennyire alacsony szinten – mutatott rá. A szereplők optimisták, a budapesti irodapiac akár több millió m2-nyi új irodahelyet is igényelhet, amelyek a következő években várhatóan meg is épülnek – hangsúlyozta. Erősödik a lakáspiac is, egyre nagyobb részt hasít a tortából, sőt a vidéki nagyvárosi piacok is felzárkózhatnak a fővároshoz a következő pár évben – emelte ki Takács Ernő.

irodaház üvegében tükröződő fák

Kép:Pexels

Szárnyaló lakáspiac

Az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentését is idézte az IFK elnöke, elmondva, hogy a lakáspiacon továbbra is erős a kereslet, a lakásárak évek óta tartó dinamikus növekedése ellenére még van tere a drágulásnak, főleg vidéken. A kiadott építési engedélyek 2016-os megugrását követően immár az újonnan épített lakások száma is mintegy 42 százalékkal nőtt a fél év során az egy évvel korábbihoz képest. A jelenleg építés alatt álló fővárosi újlakás-projektek várható befejezése alapján az átadások 2018 év végén ugorhatnak meg. Míg 2017-re összesen 3,2 ezer, addig 2018-ra 7,7 ezer új lakás befejezése és átadása várható Budapesten. Azonban a projektek 41 százalékában időben eltolódott az átadás tervezett időpontja, az épülő új lakások átlagosan valamivel több mint fél évet csúsznak – állapította meg az MNB. Takács Ernő arra is felhívta a figyelmet, hogy a lakásárak, csökkenő ütemben ugyan, de tovább emelkedhetnek. Az éves nominális lakásár-drágulás az első fél évben az MNB lakásárindex értékei szerint kissé meghaladta a 15 százalékot, reálértelemben 12,8 százalékos volt. A növekedés 2017-ben még folytatódhat, de valamelyest lassabban, mintegy 11 százalékos éves dinamikára számít az MNB. A jegybank szerint Budapesten a lakásárak már elérték az egyensúlyinak tekinthető szintet – tette hozzá az IFK elnöke.

A KSH legfrissebb építőipari jelentése is tükrözi az ingatlanfejlesztések töretlen lendületét az IFK elnöke szerint, aki arra is felhívta a figyelmet, hogy az új szerződések szeptemberben több mint duplájára emelkedő száma alátámasztja a piaci szereplők optimizmusát. Az építőipari termelés volumene szeptemberben 23,8 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi alacsony bázist, az épületek építésének növekedése szeptemberben is elsősorban ipari épületek, kisebb mértékben sportlétesítmények, oktatási és lakóépületek építésének eredménye. A megkötött új szerződések volumene az előző évihez képest 130,0 százalékkal emelkedett, ezen belül az épületek építésére kötött szerződéseké 46,6 százalékkal. Az épületek közül elsősorban ipari épületekre, kisebb mértékben lakó- és szállóépületekre kötöttek új szerződéseket. Az építőipari vállalkozások hó végi szerződésállományának volumene szeptember végén 119,5 százalékkal meghaladta az egy évvel korábbi, alacsony bázist.

Mekkora üzlet az ingatlanozás?
A válság elmúltával újra évi kb. 150 ezer ingatlan cserél gazdát a hazai piacon, nem túlzás tehát összességében több ezermilliárdos piacról beszélni. Ráadásul a fellendülés, így a bővülés vége még nem látszik: csak tavaly 15 százalékkal, idén akár újabb egytizedével nőnek a lakásárak. (Pedig év elején még úgy tűnt, hogy nem ez lesz a helyzet.) A növekvő tortából a tulajdonosokon kívül a beruházók hasítanak ki nagyobb részt, de a közvetítők is részesednek belőle. Számítások szerint ma jobban megéri ingatlanirodát nyitni, mint lakásba fektetni a pénzt.

Bíznak a kedvezményes áfa kulcs meghosszabbításában

Takács Ernő megerősítette, hogy az ágazat szereplői optimisták, bíznak benne, hogy a kormány meghosszabbítja a kedvezményes kulcs hatályát. Az előzetes számításokat igazolva, a jelenlegi tapasztalatok szerint a tömegével indított újlakás-projektek gazdaságélénkítő hatásának köszönhetően a költségvetésnek nem okozott bevételkiesést az alacsonyabb áfa, a piacnak pedig komoly lendületet ad. A kedvezményes kulcs megszüntetése – az ismét 27 százalékra emelkedő áfa – ugyan növelné a költségvetés áfabevételeit, de azonnali jelentős áremelkedést hozna, a vásárlóerő csökkenése következtében pedig ismét visszaesne az újlakás kínálat. Végső soron az alacsonyabb gazdasági teljesítmény miatt a költségvetés is kisebb bevételt realizálna.

Az IFK felmérése szerint nagyjából 30 ezer új lakásnak kellene felépülnie Magyarországon a régiós átlag eléréséhez. A kormányzati intézkedések hatására 2016-ban közel háromezerrel több új lakás épült meg 2015-höz képest, és a lakásépítések hosszú megvalósulási ideje miatt ennél jelentősebb hatás 2017-től várható. Amennyiben 2019 után is fennmarad a kedvezményes áfakulcs, 2022-ig évi 28 ezer közelébe emelkedik az épített lakások száma. Ezzel szemben, amennyiben 2020-tól ismét 27 százalékos áfa terheli majd az új lakásokat, a lakásépítési szám csökkenni fog, amelynek köszönhetően 2022-ben az újonnan épített lakások száma alig haladja majd meg a 10 ezret.

Óriási potenciál az irodapiacon

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF, BRF) – melynek tagjai: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, ESTON International, JLL és Robertson Hungary – összegzése szerint a harmadik negyedév során két új irodaépületet adtak át Budapesten. A Graphisoft Park Start-up épületét Észak-Budán 2.500 m2-rel, míg a Váci úti irodafolyosón elhelyezkedő, saját tulajdonú Nexon székház 4.000 m2-rel növelte az irodaállományt. A teljes budapesti modern irodaállomány így 3.353.235 m2-re emelkedett, melyen belül 2.684.655 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület valamint 668.580 m2 saját tulajdonú iroda található.

Az üresedési ráta tovább csökkent; a harmadik negyedév során 1,0 százalékponttal 7,6 százalékra süllyedt, ami Budapesten az eddig regisztrált legalacsonyabb ráta. A legtelítettebb alpiac továbbra is Dél-Buda (3,3 százalék), míg a legmagasabb üresedési rátát (28,5 százalék) ismét az agglomerációban mértek. Tekintettel a 2018-ban várható fejlesztési hullám tetőzésére illetve a nagy mennyiségű olyan irodaterületre, melyről már tudható, hogy ki fognak költözni a bérlők, előrejelzésük szerint az üresedési ráta emelkedni kezd 2017. negyedik negyedévétől kezdődően és az emelkedés folytonossága 2019-ben is tartani fog.

Segítünk kiszámolni

EKÁER kalkulátor

kalkulátor

Céges bankszámla

kalkulátor

Pályázatkereső

kalkulátor