A kis- és középvállalatok lehetőségei az irodapiacon ugyanazok, mint a nagyoké, legalábbis a szakértők szerint. Az egyetlen hátrány, hogy az irodaház fizikai adottságai sokszor kötöttek, azaz nem mindig variálható egy-egy szint további felosztással. Azonkívül egy új irodaház a nagyobb területet igénylő bérlőjelölteket részesíti előnyben, és csak utánuk "engedi be" a kisebb irodát keresőket. Így előfordulhat, hogy azt a bérlőt türelemre intik, aki mondjuk egy 100-200 négyzetméteres területet keres vállalkozásának. A nagyobb irodaházban általában 300-350 négyzetmétertől lehet irodákat bérelni.

Ügynökségi háttér

- A gyakorlat a következő - avat be a részletekbe Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis (CBRE) ingatlan-tanácsadó társigazgatója. - Az ügyfél megkeres minket, mi kiválasztjuk a kliens igényeinek megfelelő irodaházakat, amelyekről részletes listát adunk neki, ezt követően pedig a tanácsadóink mindegyik iroda előnyeit és hátrányait felvázolják összehasonlításképpen. Cégünk adatbázisa tartalmazza Budapest összes "A" és "B" kategóriás épületének adatait. Az ügyfél prioritásait szem előtt tartva - műszaki felszereltség, az épület elhelyezkedése, az irodaház imázsa - a tanácsadóink így könnyen szelektálnak az épületek között. Ha valamelyik iroda elnyeri a kliens tetszését, és sor kerül bérleti tárgyalásokra, cégünk ezekben szervesen részt vesz, és segíti a bérlőt. Közvetít a két fél között, műszaki segítséget ad az irodabelső elrendezését illetően, és akár a költöztetés megszervezésében is segítséget nyújt - mondja Konthur.

A bérbeadók természetesen általában a bérlő igényeinek megfelelően alakítják ki a belső teret aszerint, hogy az ügyfél hány tárgyalótermet, mekkora alapterületű vagy hány személyes irodát szeretne, szükség-e van teakonyhára.

Ha a bérleményt kereső cégek alkalmazzák a tanácsadót, akkor ők fizetnek a szolgáltatásaiért. Ez esetben a szóba jöhető irodaházakat a cég megversenyezteti, és a megbízó számára megteremti az új irodájába költözés legmegfelelőbb feltételeit. Más, egyszerűbb esetben a leendő bérlő a tanácsadóval együtt járja be a kiválasztott épületeket, és bérleti szerződés aláírása esetén a kiválasztott épület tulajdonosát terheli a tanácsadói jutalék. Ekkor az ügyfélnek az ingatlan-tanácsadó megbízása (közvetlenül) nem kerül semmibe.

- A szakértő sokkal több részletet ismer, ráadásul több információja van az árakról is - hiszen akár azt is tudja, hogy az előző ügyfele milyen kondíciókkal vette ki irodáját - teszi hozzá a CBRE társigazgatója.

Irodapark vagy irodaház?

Nyugat-Európában már évtizedek óta az a trend, hogy a hasonló profilú vagy ugyanabban az ágazatban tevékenykedő cégek egy helyre költöznek. Az elmúlt időben Magyarországon is hasonló tendencia mutatkozott, legalábbis a főváros egyes részein. A Király utcát és környékét például a "dizájnbútorosok" és a lakberendezők Mekkájának is lehet nevezni, de ilyen például a Bécsi út is, ahol a szaniteráruval foglalkozó cégek telepedtek meg. Míg korábban a "ne legyünk szem előtt", illetve "ne lássa a konkurencia az ügyfeleinket" hozzáállás érvényesült, ma már jóval nyitottabbak a vállalatok. Tehát a közeledés Magyarországon az üzleti élet megváltozásában is rejlik.

- Ma már büszkén vállalják a versenyt a cégek. Ha a lágymányosi Infoparkban az ügyfél az IBM-hez megy, amely egyébként ugyanabban az épületben van, mint a Hewlett-Packard (HP), akkor a HP arra gondolhat, hogy később esetleg hozzá is ellátogat, és akkor az ajánlatok alapján a számára megfelelőbbet választja. Egyébként pedig ki akar a következő tárgyalásra órákat autózni a dugóban? Sokkal jobb, ha egy helyen megtalálja lehetséges partnereit - vonja le a következtetést a CBRE szakembere.

Lakásirodák és villák?

- A lakásirodák világának lassan vége, manapság sokéves szerződéseket mondanak fel" - vázolja a helyzetet Kala Istvánné, a Kala & Eppel ingatlanforgalmazó cég gazdasági vezetője. A kilencvenes évek közepén tetőzött a lakásokban működő irodák száma, s azóta folyamatos a csökkenés. A cégek jelentős része felismerte: egy színvonalas iroda növelheti az imázsukat. Ezek a vállalkozások, ha megtehetik, "A" kategóriás irodaházakba költöznek, ha viszont nem akarnak többet fizetni, mint korábbi telephelyükért, akkor a komoly kínálatot jelentő régebben épült, de felújított "B" kategóriás irodaházakba költöznek a XI. vagy a XIII. kerületben. Ezeknek az irodáknak a bérleti díja havi 5-7 euró négyzetméterenként, vagyis mintegy feleannyi, mint az "A" kategóriás ingatlanoké. A lakások iroda célú felhasználása pedig sok hátrányt rejt, különösen a parkolási lehetőségek terén. A lakás tulajdonosának ugyanis jár ingyenes parkolóhely, a bérlőnek nem. Ha a lakás irodaként funkcionál, akkor külön parkolóhelyeket kell kiváltani az önkormányzattól.

A lakásirodákkal kapcsolatban Kala Istvánné azt prognosztizálja, hogy 80 százalékuk előbb-utóbb visszaalakul lakásokká, s csak 20 százalékuk marad iroda. Ez utóbbi bérlemények egy része Budapest legfelkapottabb részén, az Andrássy úton, a Vörösmarty és a Szabadság tér környékén található, és bérlőiknek elsődleges, hogy "megfelelő" környezetben fogadják ügyfeleiket. A másik csoport, amelyik szívesen bérel lakást iroda céljára, a jobbára egyedül dolgozó vállalkozások, jellemzően grafikai stúdiók, programozók, kreatív ügynökségek, amelyeknél nem túl nagy a forgalom.

A választás teljesen az ügyfél igényeitől függ. Egy magát megbízható, konzervatív cégnek feltüntetni akaró ügyvédi iroda általában inkább választ patinás belvárosi palotából átalakított irodaházat vagy önálló villát, mint irodaparki emeletrészt. Az önálló házakat vagy villákat, mint amilyenek a VI. kerület elegáns részén, az Andrássy úton, a Fasorban vagy a Benczúr utcában találhatók, leginkább követségek használják a presztízs és nem utolsósorban saját biztonsági előírásaik miatt. Persze itt is akadnak kivételek, egyes külképviseletek ugyanis nagy, modern irodaházat választottak új székhelyül az elmúlt időben: a Maláj Nagykövetségnek például a Dózsa György úti Museum Átriumban biztosított helyet, a Brazil Nagykövetség az Alkotás Pointba költözött, a Portugál Nagykövetség pedig a MOM Parkba helyezte át székhelyét. Az irodaházakban nagyjából ugyanazok a biztonsági lehetőségek adottak, mint egy önálló ház esetében: kódolható a lift, detektorok és érzékelők szerelhetők fel bárhová, így tényleg csak a saját előírások szabnak határt a lehetőségeknek.

Kevés a jó, önálló ingatlan

Presztízs vagy más szempontból inkább választják az önálló ingatlant, bérelnek jó környéken villákat némely közepes vállalkozások is: reklámügynökségek, nagy ügyvédi irodák, könyvelő- és fejvadászcégek. A Szabadság-hegy, a Gellért-hegy vagy a Rózsadomb alsó része jól megközelíthető zöldövezetnek számít, ráadásul nem is parkolóövezet.

- Az egyetlen nehézség - jegyzi meg Kala Istvánné -, hogy kevés a szép, de egyszerű villa: a kilencvenes években épült családi házakat nem éppen iroda céljára találták ki: hat fürdőszobával nem tud mit kezdeni egy vállalkozás, ahogyan a beépített medencével sem. Ráadásul egy kisebb cégnek is legalább négy-öt parkolóhelyre van szüksége, nem számolva az ügyfeleknek fenntartott helyeket.

- A villák általában csak egy bérlőt tudnak befogadni, hiszen nem iroda céljára építették őket, így egy recepciójuk van, és nem feltétlenül - vagy csak jelentős költségek kíséretében - választhatók szét a vizesblokkok vagy a lépcsőházak. A műszaki különbségek is komolyak lehetnek egy villa és egy modern irodaház között, hiába építették át az előbbit: főleg a légkondicionálás, a szobák hangszigetelése és - ami talán a legfontosabb - a belső kábelezés kialakítása okozhat fejfájást - sorolja egy önálló ingatlan hátrányait Konthur Andrienne.

- Ezek az épületek azonban többnyire négy-hatszáz négyzetméteresek, így azok a cégek, amelyek ezer-ezerkétszáz négyzetméteres önálló ingatlant keresnek, bizony nincsenek jó helyzetben - világít rá a nagy túlkínálat melletti sanyarú helyzetre Kala Istvánné, és hozzáteszi: - Szinte egyáltalán nincsenek ilyen épületek Budapesten, pedig lenne rá kereslet.