Elbirtoklással lehet megszerezni egy dolog tulajdonjogát, ha azt valaki, aki egyébként nem tulajdonosa annak a dolognak, meghatározott időn keresztül sajátjaként és megszakítás nélkül használja. Az 1959. évi IV. törvény (régi Ptk) két féle határidőt alkalmazott ingatlanok esetében 15 év volt az elbirtoklási idő, ingóságok esetében 10 év. Az új Ptk-ban (2013. évi V. törvény) megjelenik egy új határidő: (5:45. §; A jogcímes elbirtoklás) ez pedig az öt év. Az új, un. jogcímes elbirtoklás feltételei: érvényes adásvételi szerződés ingatlanra nézve és az, hogy a birtokos(!) a vételárat teljes egészében megfizesse.

Kép:FreeDigitalPhotos.net/smarnad

Felvetődik a kérdés, hogy ennek a rendelkezésnek mi volt az oka? Nos nagyon sok olyan szerződést kötöttek, amit nem nyújtottak be a földhivatalhoz. Korábban ilyen helyzetekre csak a bírói gyakorlatnak volt válasza, a megoldás a jogszabályból nem volt levezethető. Most a jogalkotó a bírói gyakorlatot beépítette a civil kódexbe. Az indoklás szerint azért, hogy az ilyen függő jogi helyzetek megszűnjenek, növekedjen a forgalom biztonsága és az ingatlan-nyilvántartás legyen teljes.

Ennél a rendelkezésnél még egy kicsit el kell időznünk. A fentiekben felkiáltó jellel kiemeltem egy szót: birtokos. Főszabályként egy adásvételi szerződésnek két szereplője van: az eladó és a vevő. Ha a vevő a vételárat megfizette optimális esetben birtokos is. De mi a helyzet, ha a vevő a vételárat megfizette, azonban birtokon kívül van? Ebben az esetben az eladó a birtokos, szintén „optimális” esetben, ugyanis előfordulhat, hogy más személy a birtokos. A jelen cikk témájából kifolyólag nem akarok abba belemenni, hogy kit illet meg a birtokvédelem ilyen esetben, azonban felvetődik az a kérdés, hogy a vevő, aki a vételárat megfizette, de birtokon kívül van kérheti-e elbirtoklás címén a tulajdonjoga bejegyzését, hiszen nem ő a birtokos. Nos álláspontom szerint, erre a kérdésre a bírói gyakorlat fog adni megnyugtató választ.

A régi Ptk. 121.§ (5.) bekezdése szerint: „Ha az elbirtokló a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezteti be, a tulajdonszerzésre nem hivatkozhat azzal szemben, aki az ingatlanon az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében jogot szerzett.” Ezt a rendelkezést azért idéztem szó szerint, mert ez kimaradt a jelenleg hatályos szövegből, ugyanakkor a forgalom biztonsága ezt megkívánja. Ez a rendelkezés azért fontos, mert az ingatlan-nyilvántartás közhiteles. Jogilag, ami nincs benne az ingatlan-nyilvántartásban az nincs is. Pont a jogcímes elbirtoklás, vagy az elbirtoklás teszi indokolttá ennek a rendelkezésnek a jogszabályban tartását. Felvetődik a kérdés: ezek után nem bízhatunk az ingatlan-nyilvántartásban? A választ a bejegyzési elvben találjuk meg: 5:168 (4.) bekezdés: „törvényben meghatározott egyes jogok bejegyzésének és jogilag jelentős tények feljegyzésének elmaradása esetén a jogosult azokat a jóhiszemű harmadik jogszerzővel szemben nem érvényesítheti”. Vagyis aggodalomra semmi ok a védelem a jóhiszemű harmadik személyek számára fennmarad.

Ha már a jogcímes elbirtoklás tekintetében említésre kerültek a feltételek szót kell ejteni az ingatlanok és ingók elbirtoklásának feltételeiről is. Megállapítható, hogy ennek a feltételei nem változtak, vagyis a birtokosnak sajátjaként és szakadatlanul kell birtokolnia az ingatlant, vagy dolgot.

Van még egy változás ez pedig az elbirtoklás megszakadása körében: a régi Ptk szerint megszakadt az elbirtoklás, ha a tulajdonos rendelkezett a dologgal, az új Ptk azt mondja, hogy a tulajdonos a tulajdonosi jogát gyakorolja, vagyis nem csak a rendelkezés (megterhelés, átruházás stb.) szakítja meg az elbirtoklást, hanem például a hasznok szedése is. Vagyis megállapítható, hogy bővült az elbirtoklást megszakító jogcímek köre.

Egyebekben a szöveg helyenként szóról szóra megegyezik a korábban hatályos szöveggel, mely szerintem nemhogy hátrányára, hanem előnyére válik.

Dr Illés Zsolt Ügyvéd Ingatlanforgalmi szakjogász